Недвижимость, строительство, бизнес: обзор рынка , Складские помещения

ЭТО ЛОГИСТИЧНО! ВСЕ О РЫНКЕ СКЛАДОВ УКРАИНЫ

На сегодняшний день в Украине существует острый дефицит складских комплексов. Причем это касается не только специализированных помещений (например холодильных или морозильных), но и коммерческих. Сложившаяся ситуация связана с тем, что девелоперы не сдают заявленные проекты в срок, а это не позволяет удовлетворить существующий спрос. Причина такой ситуации заключается в том, что многие компании, особенно западные, не могут приобрести в нашей стране землю под строительство в поставленный ими срок.

Современный складской комплекс является сложным техническим сооружением, которое состоит из многочисленных взаимосвязанных элементов, имеет определенную структуру и выполняет ряд функций по преобразованию материальных потоков, а также накоплению, переработке и распределению грузов. Объективная необходимость в специально обустроенных местах для содержания запасов существует на всех стадиях движения продукции, начиная от сырья и заканчивая конечным товаром. Этим объясняется наличие большого количества разнообразных видов складов.

КЛАССИФИКАЦИЯ

Роль складского комплекса в работе современной дистрибьюторской сети настолько же велика, как его рабочая площадь. Склад является основным производственным отделением многих фирм, занимающихся различными видами деятельности. От эффективности его работы в значительной степени зависит конкурентоспособность предприятия, и поэтому на сегодняшний день и специалисты-логисты, и строители стали относиться к данному виду сооружений гораздо серьезнее.

«Существует несколько классификаций складских помещений, которыми оперируют разные группы участников рынка складской недвижимости. Согласно первой, такие здания делятся на три вида: небольшие внутригородские центры со складами площадью до 10 тыс. кв. м; пригородные складские комплексы площадью 10-20 тыс. кв. м, расположенные обычно вблизи объездных дорог; логистические парки - огромные комплексы, где площадь складских помещений составляет от 20 до 500 тыс. кв. м, с обязательным наличием авто- и железнодорожной инфраструктуры, - рассказывает Андрей Яременко, директор компании «Медиа-портал». - В Европе же складские помещения подразделяются на четыре класса и обозначаются буквенными индексами A, B, C и D. Довольно часто многие логисты класс D не выделяют».

К складским помещениям класса А относятся современные здания, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование подобных комплексов соответствует определенным принципам современной складской логистики: возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов. К тому же, к данному виду помещения относят такие характеристики: расположение на основных транспортных магистралях, то есть прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы; одноэтажное здание с высокими потолками, что позволяет установить любое стеллажное оборудование, в том числе и многоэтажные стеллажные системы; пожарная сигнализация и автоматическая система пожаротушения; автономные системы тепло- и водоснабжения; прилегающая территория, составляющая не менее 40% от всей территории складского комплекса; аккуратный внешний вид. К складам класса А, по мнению респондентов, относятся полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади.

Логистическими комплексами класса В+ называют недавние постройки, по ряду причин не соответствующие требованиям, которые выдвигаются к складам класса А: к примеру, недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей, неопрятный внешний вид комплекса и пр. Таких зданий на отечественном рынке достаточно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов. Здания, относящиеся к классу В, в основном требуют определенных изменений для оптимизации складской деятельности: смены напольного покрытия, установки современных охранных или так называемых «умных» систем.

Склады класса С - бывшие производственные помещения, которые изначально не были приспособлены под складскую обработку. Для того чтобы их использовать в качестве складского комплекса, требуются значительные строительные и технические изменения: врезание дополнительных ворот, замена остекления и витражей капитальными стенами, модернизация напольного покрытия, систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев в таких зданиях необходим демонтаж установленного оборудования. Класс С представляют старые и сильно изношенные складские помещения советского периода. Зачастую они не соответствуют действующим нормам по пожарной безопасности и экологии, а также требованиям современных компаний относительно возможностей грузооборота. Для функционирования складов класса С необходимы значительные финансовые вложения в капитальный ремонт и модернизацию.

Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, а также сельскохозяйственные постройки относятся к складам класса D. Эти помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать. С финансовой точки зрения для повышения класса складского объекта часто выгоднее снести подобную конструкцию и построить новое здание. Они пригодны лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, не требовательных к условиям хранения: сырье для промышленного производства, металлические, резиновые, пластиковые изделия и т. д.

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ

Последние несколько лет на рынке складских комплексов наблюдается значительный спрос. И в 2008 году, по мнению респондентов, данная тенденция будет продолжаться. Постоянно увеличивающийся интерес к логистическому бизнесу подтверждается соотношением рынка предложений, несмотря на то, что их число в 2007 году возросло практически вдвое. При этом арендные ставки увеличились в среднем на 30–40%.

Около 5-7% складов, имеющихся в Украине, предлагается к продаже, а 95-93% сдается в аренду. Срок аренды профессиональных складских помещений чаще всего составляет 4-5 лет, складов невысокого качества – 1-2 года. В 2006 году аренда 1 кв. м без НДС и операционных расходов составляла $6-8 в месяц, а в прошлом году она поднялась до $10-15 в месяц. Некоторые специалисты утверждают, что стоимость логистических помещений находится на пике. Хотя, если сравнивать украинские цены с российскими, особенно с московскими, то можно понять, что наша оплата - это далеко не предел. «Дополнительные эксплуатационные платежи в Украине, как правило, составляют $1-1,5 в месяц за 1 кв. м», - уточняет Андрей Зайцев, директор департамента логистической недвижимости компании «XXI Век». Повышение стоимости складских помещений напрямую взаимосвязано с удорожанием земельных участков, на которых они расположены. Самые высокие арендные ставки на сегодняшний день установлены, конечно же, в столице и ее пригороде.

Как отмечают эксперты, главными «поставщиками» складов в нашей стране выступают такие категории арендодателей: промышленные предприятия, которые сдают в аренду свои пустующие склады, в основном требующие ремонта (их преимуществом является большая площадь, охрана и коммуникации); собственники - приобретают помещения в очень плохом состоянии, оборудуют их необходимой техникой и сдают, иногда предлагая дополнительные услуги по транспортно-разгрузочным работам; частники - предоставляют гаражи, сараи, подвалы площадью не более 150 кв. м (такие помещения пользуются спросом у мелкооптовых фирм).

В сегменте профессиональной складской недвижимости в Украине сегодня практически нет конкуренции. Здесь работают не более двадцати структур: крупные международные, а также отечественные логистические компании, которые строят собственные склады или арендуют их на долгий срок у девелоперов (например Kuehne&Nagel, Raben, Schenker Ukraine, Maersk Logistics Украина, FM Logistic, Revival Express); ряд украинских компаний, среди которых «УВК - Українськi Вантажнi Кур’єри», «Ост-Вест Експресс» и пр.). На отечественном рынке сохраняется хронический дефицит современных качественных складских помещений, способных удовлетворить спрос международных и ведущих украинских компаний. Потребность в современных складских центрах, по мнению логистов, оценивается в 500-600 тыс. кв. м.

Прошедший год охарактеризовал себя несколькими яркими событиями в сегменте складской недвижимости. Помимо увеличения инвестиционной активности, появления ряда профессиональных иностранных девелоперов, а также заключения первых сделок по продаже складских комплексов, следует упомянуть начало строительства нескольких новых крупных проектов. Новейшие объекты складской недвижимости - это, как правило, полноценные логистические комплексы, совмещающие в себе не только складские помещения с сопутствующей инфраструктурой, но также офисные и, в некоторых случаях, торговые помещения. Среди уже заявленных проектов, готовящихся к реализации в этом году, стоит отметить: складской комплекс «МЛП-Чайка» (общая площадь 100 тыс. кв. м) - девелопер «МЛП Россия», West Gate (78 тыс. кв. м) - GLD Invest, Comodor (68 тыс. кв. м) - Giffels Management, складской комплекс площадью 50 тыс. кв. м - Ghelamco (все объекты находятся по Житомирской трассе Е-40), Baltic Logistics Park (Окружная дорога–Борисполь–Бровары) – Eurocon.

СТОЛИЧНЫЙ ИНТЕРЕС

В 2007 году, по словам респондентов, на рынке складской недвижимости Украины наблюдался высокий спрос. Сегодня в Киеве доля свободных площадей в складских зданиях класса В составляет около 2%, а класс А заполнен пользователями на 100%, что отображает острый дефицит высококачественных складов. Ежегодно спрос на складские помещения со стороны крупных ритейлеров и дистрибьюторов увеличивается на 20%. Учитывая непрерывное увеличение грузооборота и транзитных грузопотоков через столицу, а также активное развитие торговли, потребность киевского региона в сегменте профессиональных современных складских зданий постоянно растет. Из них наибольшим спросом пользуются высококачественные помещения площадью до 2 тыс. кв. м и более 15 тыс. кв. м.

Произошли некоторые изменения по сравнению с предыдущими годами и по части выбора месторасположения складов. Если несколько лет назад преимуществом было близкое расположение складского здания к центру города, то сегодня данный фактор важен лишь для мелких предпринимателей. Для представителей крупного бизнеса отдаленность от центра столицы не играет роли, особенно когда речь идет об уменьшении стоимости помещений. Наибольшим спросом, по словам логистов, в 2007 г. пользовалась складская недвижимость в районе Окружной дороги на правом берегу, где есть оптимальная транспортная инфраструктура и удобный подъезд для грузовых машин. Популярность этой части города связана с перегруженностью мостов, соединяющих правый и левый берега Днепра, и отсутствием Окружной дороги в восточной части Киева.

Вызывают интерес у заказчиков складских зданий также районы возле Гостомеля и Ирпеня (Варшавское направление), Глевахи (Одесское направление) и Обухова (Днепропетровское направление), расположенные за Киевом в 35-километровой зоне на правом берегу Днепра. Кроме того, спросом при возведении складов пользуются следующие направления: Житомирское – логистический центр компании FIM Group площадью 27,5 тыс. кв. м, Петропавловская Борщаговка; логистический объект компании «XXI Век»  площадью около 117 тыс. кв. м; Днепропетровское – логистические комплексы НСМ Group около 22 тыс. кв. м в г. Обухове; Одесское – складской центр «Калиновка» на территории 40 га и логистический центр НСМ Group в с. Чабаны площадью 100 тыс. кв. м; Московское – складской комплекс логистической компании Raben.

По словам респондентов,  довольно интересным является объект «Алакор Бизнес Парк Сити», находящийся на пересечении Столичного шоссе и ул. Заболотного. На территории в 5,59 га инвестиционно-девелоперская компания «Алакор» ведет реализацию современного офисно-логистического комплекса международного класса. Главными особенностями бизнес-парка является удачное месторасположение и продуманная концепция самого объекта. Так, «Aлакор Бизнес Парк Сити», объединивший складские помещения класса А и офисные площади класса В+, имеет хорошее транспортное сообщение с центром города, левым берегом и аэропортом «Борисполь». Кроме того, сюда по Окружной дороге можно беспрепятственно доставлять грузы со всех основных направлений: южного (трасса «Одесса—Киев»), западного (трасса Житомир—Киев), восточного (Днепропетровское шоссе), в непосредственной близости от которого и расположен комплекс. Общая площадь складов составит 19,5 тыс. кв. м, площадь офисов - около 38 тыс. кв. м. Складские помещения «Алакор Сити» имеют следующие характеристики: бетонный пол с антипылевым покрытием и допустимой нагрузкой 5 т/кв. м; рабочая высота  потолков 10,5 м; шаг колонн 12х24; температура в помещении +15 °C при –18°C на улице; 1 погрузочные ворота на 700 кв. м; выравнивающие площадки; мезонин.

В составе комплекса также предусмотрен подземный паркинг, который обеспечит арендаторов офисных площадей паркоместами в соотношении одно паркоместо на 65 кв. м офиса. Кроме того, планируется просторная гостевая парковка и сопутствующая инфраструктура (фитнес-центр, кафетерий, аптека, отделение банка, химчистка), что сделает «Алакор Сити» самодостаточной составляющей столичной деловой жизни. Как отмечают эксперты, по всем параметрам (эффективное архитектурно-планировочное решение, техническая оснащенность, профессиональный менеджмент) данный объект соответствует самым высоким международным стандартам.

В связи с явно недостаточным количеством хороших складов в столице и намерениями местных органов власти перенести крупные промышленные и складские объекты за черту города, здания, расположенные в Киевской области в зоне 35 км от столицы с эффективной транспортной развязкой, становятся наиболее востребованными площадями с точки зрения их аренды и покупки. С учетом грядущих изменений инфраструктуры столицы спрос на помещения за пределами города существенно вырастет. В ближайшее десятилетие спрос будет гарантированно превышать предложение. Насыщение рынка складской недвижимости, по мнению респондентов, можно ожидать лишь к 2012 г.

После полного насыщения данного рынка вполне закономерным будет снижение арендных ставок и ужесточение конкуренции между складскими операторами в области ассортимента и качества предоставляемых услуг. А в ближайшее время, согласно существующим прогнозам, развитие рынка складской недвижимости постепенно выйдет за рамки столичного мегаполиса, в частности в другие крупные города Украины, такие как Одесса, Донецк, Днепропетровск. Примером таких проектов на региональном рынке является складской комплекс на 160 тыс.  кв. м в Одессе, девелопером которого выступает международная компания GLD Invest.

ПРИОРИТЕТЫ

Быстрое развитие торговли за последние несколько лет вызвало необходимость в складских услугах со стороны компаний, реализующих или производящих бытовую технику и товары широкого потребления. А потому особо дефицитными становятся склады площадью 1,5-4 тыс. кв. м. В то же время небольшие складские помещения теряют свою актуальность по мере организации большинством оптовых рынков своих складов. При покупке логистического помещения особым спросом у заказчиков пользуются оборудованные производственно-складские комплексы площадью от 1 до 3 тыс. кв. м с обособленной территорией, находящиеся на окраине города. Большие склады с площадью более 10 тыс. кв. м, которые соответствуют современным требованиям, практически отсутствуют на отечественном рынке. В связи с этим крупные международные и отечественные компании вынуждены строить складские комплексы для своих потребностей самостоятельно.

 Также сегодня многие производители потребительских товаров пользуются складскими услугами, предоставляемыми специализированными логистическими компаниями. Все больше предприятий отдают на аутсорсинг весь комплекс логистических услуг (начиная от доставки на логистический терминал и заканчивая учетом развоза товара по разным точкам). Это дешевле, чем арендовать и содержать склад за свой счет. Таким образом, аутсорсинг логистических услуг является одним из факторов, стимулирующих развитие рынка складской недвижимости в Украине. К сожалению, на сегодняшний день на украинском рынке нет ни одной логистической компании, которая могла бы предложить весь спектр услуг в этой сфере согласно международным стандартам. Хотя, исходя из заявленных проектов, некоторые компании готовы предоставить рынку систему услуг 4PL, где клиент может рассчитывать на 100% аутсорсинг логистической деятельности.

В условиях возрастающей конкуренции вопросы оптимизации затрат и повышения качества обслуживания клиентов входят в перечень ключевых моментов в деятельности современных дистрибьюторских компаний и розничных сетей. Одним из важных звеньев логистической цепочки для любого бизнеса является склад, эффективность функционирования которого, в конечном итоге, в значительной степени оказывает влияние на бизнес в целом.

По словам Андрея Зайцева, директора департамента логистической недвижимости компании «XXI Век», можно отметить следующие тенденции в данной сфере:

·                    рост рынка розничной торговли в Украине, повышение операционных объемов отечественных и международных операторов будет стимулировать спрос на качественные складские помещения;

·                    в этом сегменте недвижимости начинается высокая строительная активность;

·                    интерес крупных международных операторов будет расти;

·                    намечается тенденция увеличения среднего размера проектов складских помещений;

·                    арендные ставки все еще будут оставаться выше, чем во многих европейских странах;

·                    продление моратория на продажу и изменение целевого назначения сельскохозяйственной земли в 2007 году приведет к задержкам нового предложения или остановке некоторых ранее заявленных проектов. Сейчас самое массовое предложение на рынке - перепрофилированные из производственных сооружений или другие малоприспособленные складские сооружения низкого технологического уровня. По мере появления современных складских помещений складская недвижимость данного типа будет вытеснена с рынка.

«Сегодня еще не понятно, каким путем пойдет Украина в рынке складской недвижимости - по польскому или российскому пути. Однако декларируемые к постройке и уже реализуемые проекты дают больше оснований предполагать, что через год-два ажиотаж вокруг ставок и недостаток выбора чуть поутихнут. Обвал вряд ли случится, но и расти тем же ставкам просто некуда (хотя, с другой стороны, есть динамика развития рынка 3PL-операторов), - рассказывает Анна Кондрашова, руководитель департамента маркетинга компании «УВК». - На повышение арендных ставок будет влиять возрастающая в Киевской области и городах-миллионниках стоимость земли, но, с другой стороны, ставки не будут расти космически, поскольку мы прогнозируем выход на рынок «неспекулянтов» - девелоперских компаний, имеющих доступ к самым дешевым и менее рисковым пенсионным деньгам».