Недвижимость, строительство, бизнес: обзор рынка , Складские помещения

Складская недвижимость: наступление на регионы

Эксперты сходятся во мнении, что в настоящий момент рынок складской недвижимости регионов Украины формируется преимущественно за счет имущественных комплексов, оставшихся со времен Советского Союза. Тем не менее в течение уже ближайших нескольких лет этот сегмент украинского рынка недвижимости существенно преобразится.

Классовая принадлежность

Специалисты рынка складских помещений Украины сегодня применяют классификацию, согласно которой все складские и логистические комплексы в стране распределяются по классам А+, А, В+, В, С и D. К классам А и А+ относятся складские комплексы, отвечающие более 20-ти определенным требованиям. В частности, помещения этих классов представлены новыми одноэтажными складскими зданиями, в основе которых – металлический каркас и легкие стеновые конструкции из сэндвич-панелей. Складские помещения этих классов имеют шаг колонн не менее 12 м и расстояние между пролетами от 24 м, ровный и водонепроницаемый пол со свойствами антипыли, который выдерживает нагрузку не менее 5 т на 1 кв. м, высокие потолки – не менее 13 м, позволяющие установить многоуровневое стеллажное оборудование (в 6-7 ярусов), правильную конфигурацию помещений, современные инженерные системы, в том числе противопожарные системы и WMS-системы, регулируемый температурный режим, тепловые завесы на воротах, развитую транспортную инфраструктуру и профессиональное управление. Такие логистические комплексы обычно расположены возле главных магистралей, обеспечивающих хороший подъезд, причем кроме автотрассы для них обязательно наличие поблизости железнодорожной ветки.

Дополнительные требования на самом деле являются обязательными для логистических комплексов классов А и А+, поскольку современный склад без них не сможет правильно функционировать. К таким требованиям относят просторную территорию для стоянки и маневрирования большегрузных автопоездов, системы охранной сигнализации и видеонаблюдения, автоматические ворота докового типа с регулируемым по высоте гидравлическим пандусом, а также наличие в составе комплекса офисных помещений с проведенными оптико-волоконными телефонными и Интернет-линиями. Если комплекс используется в качестве главного представительства компании, кондиционирование офисных помещений и фальшполы иногда также являются обязательным требованием.

Классы В+ и В в украинской классификации включают реконструированные склады, которые ранее обслуживали предприятия и были расположены на их территории, либо бывшие производственные помещения, полностью реконструированные под складские, а также вновь возведенные одно- или двухэтажные здания, к которым выдвигаются менее жесткие требования, нежели к складам класса А. Высота потолков этих объектов находится в диапазоне 4,5–8 м. Пол асфальтирован или покрыт бетоном. Обязательным является также наличие пожарной сигнализации и гидрантной системы пожаротушения, пандуса для разгрузки автотранспорта, телефонных линий, охраны по периметру территории, а также комплекса офисных помещений. Согласно мнению экспертов этого рынка, в условиях украинских реалий комплексы класса В являются вполне разумным компромиссом в соотношении цена-качество и подходят многим арендаторам. В данную категорию попадают склады бывшей системы плодоовощных баз, торговых, транспортных и других предприятий.

К классу С украинские эксперты относятся склады низкого качества, расположенные в помещениях любого типа в любой зоне застройки. Это капитальные производственные здания, утепленные ангары, бывшие промышленные постройки и бомбоубежища. Высота потолков таких сооружений различна – от 3,5 до 18 м, пол асфальтирован или покрыт бетонной плиткой, ворота находятся на нулевой отметке: автомобиль может заехать в помещение. На том короткий список преимуществ подобных складов исчерпывается, так что современный трейдер ими наверняка не заинтересуется.

К складским помещениям класса D относятся подвальные помещения или бывшие объекты гражданской обороны, не отапливаемые производственные объекты или ангары, переоборудованные под склады. Такие склады с точки зрения экспертов не выдерживают никакой критики.

По словам консультанта агентства недвижимости RED Ярослава Цуканова, разделение складов на классы обусловливается прежде всего высотой самого здания: чем выше склад, тем он более высокотехнологичен и требует больших капиталовложений, ведь при организации работы данного объекта необходимо использовать оборудование (многоуровневые стеллажи) и погрузочную технику, позволяющую поднимать грузы на определенную высоту. При этом важную роль играют полы, так как техника, работающая на складе, создает большие нагрузки на каждый квадратный метр.

Однако складов высокого класса (А и В), по информации экспертов этого рынка, по всей Украине насчитывается не более 10%. Причем класса А – всего пять по всей Украине. Рынок страны выживает прежде всего за счет имущественных комплексов, оставшихся со времен Советского Союза, складов системы плодоовощных баз, торговых и транспортных предприятий, подвальных помещений и не отапливаемых производственных объектов, то есть складов классов С и D. В качестве складов во многих региональных городах также используются старые здания, среди которых есть как небольшие частные складские помещения, часто используемые мелкими торговыми предприятиями, так и переоборудованные здания фабрик и заводов советского образца, сдаваемые в аренду за невысокую плату. Такая ситуация возникла вследствие того, что активное строительство объектов складской недвижимости наблюдается только в последние несколько лет. До этого складские помещения в Украине практически не возводились. Нехватка качественной складской недвижимости, соответственно, тормозит развитие логистических услуг в стране. Более того, в условиях увеличения рынка размеры прежних складов перестают соответствовать объемам товарооборота. Если раньше крупным компаниям в украинских регионах требовались комплексы складских помещений по 5-10 тыс. кв. м, то сегодня требуются отдельные склады площадью от 50 тыс. кв. м.

Такая ситуация на рынке делает неминуемым его качественный рост – спрос требует соответствующего предложения. Аналитики группы компаний FIM оценивают потребность украинского рынка складских помещений в 1 млн. кв. м. По их мнению, такой спрос диктуется потребностями потребителей (логистов и ритейлеров), и поскольку Украина является транспортным коридором, то количество складских комплексов должно расти пропорционально объемам грузопотока.

По словам экспертов, если сегодня средняя окупаемость или срок возврата инвестиций, вложенных в строительство складских комплексов, составляет 6-7 лет, то значительный нарастающий спрос, а значит и естественный рост арендных ставок, приведет к сокращению окупаемости – до 3-5 лет, что сделает данный сегмент коммерческой недвижимости более привлекательным для инвесторов (окупаемость торговой недвижимости сегодня составляет 2-4 года, бизнес-центра – 3-5 лет). Среди компаний, заинтересованных в строительстве в регионах качественной складской недвижимости, эксперты называют HCM Group, FM Logistics, DHL, Kuhne&Nagel, Schenker, Raben, «ХХІ Век».

Борьба за качественные склады усиливается

Эксперты затрудняются сегодня точно определить, сколько в Украине насчитывается обычных складов и какова их общая площадь. По словам риэлтеров, доподлинно известно лишь то, что до 75% помещений, используемых как склады, либо вообще не зарегистрированы как складские, либо права аренды или собственности на них не оформлены. Большая часть представленных на рынке складской недвижимости регионов помещений – это устаревшие здания, не соответствующие современным нормам и расположенные, как правило, в промышленных зонах. Рыночная доля полупрофессиональных складских помещений, созданных с помощью перепрофилирования и переоборудования производственных мощностей, составляет не более 20% рынка, а доля современных помещений, которые отвечают определенным техническим характеристикам, всего лишь порядка 10%.

Однако, по мнению аналитиков компании FIM Group, прошлый год стал переломным для рынка складской недвижимости украинских регионов, продемонстрировав рост как спроса, так и предложения – поскольку на украинском рынке появляется все больше операторов логистики, спрос на склады стремительно возрастает. «Сегодня требуется в четыре раза больше складских помещений. Никто из экономистов не говорит, что в течение нескольких лет процесс будет замедляться, поскольку теперь Украина имеет статус страны с рыночной экономикой, и следующий шаг – вступление в ВТО», – отмечает управляющий директор компании NAI Pickard Терри Пикард, подчеркивая, что такой спрос на склады объясняется географическим положением – Украина граничит со странами Европейского Союза.

Аналитики отмечают, что по всей стране спрос на качественные складские помещения существенно превышает предложение и это особенно ощущается в транзитных городах, таких как Одесса, Харьков и Львов. При этом отсутствие в Украине эффективной логистической системы ограничивает сегодня развитие как внутреннего товарооборота, так и внешнего – между Украиной и ее основными зарубежными торговыми партнерами. По информации Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, дефицит предложений высококачественных помещений связан, прежде всего, с тем, что девелоперы и инвесторы до недавнего времени вообще не рассматривали складскую недвижимость в качестве прибыльного объекта инвестирования. Отечественные инвесторы пока не располагают достаточно дешевыми кредитными средствами, чтобы ждать в течение нескольких лет, пока помещение окупится. Нерезиденты пока только «нащупывают» почву в этой нише. Ведь еще недавно первые строчки рейтинга инвестиционной привлекательности занимали торговый и офисный сегменты рынка, в которые зарубежные инвесторы вложили значительные средства.

И хотя на сегодняшний день украинский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития и порог вхождения на него относительно невелик и составляет $ 10-15 млн., развитие рынка складской недвижимости по-прежнему сдерживается высокой ценой на землю и неотработанным механизмом перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу. Также препятствием, сдерживающим развитие рынка, является недостаток качественных земельных участков, оснащенных необходимой инфраструктурой и расположенных в стратегически выгодных направлениях.

Тем не менее, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко уверен, что через год-два рынок складской недвижимости будет самой привлекательной нишей для инвестиций. Сейчас же этот бизнес только зарождается.
Например, в портовой Одессе бизнесмены до сих пор с огромными трудностями решают проблему хранения своей продукции – на сегодняшний день общая площадь складских объектов в городе не превышает 350 тыс. кв. м. По мнению одесских риэлтеров, для города, который находится на пересечении морских и сухопутных транспортных магистралей, эта цифра ничтожно мала и составляет не более 25% потенциальной емкости рынка. При этом основная (порядка 60%) часть одесских хранилищ товара на сегодняшний день даже не отапливаются. При этом расценки на помещение под хранение немалы и составляют для складов категорий С и D, отличающиеся сравнительно небольшими площадями (от 200 до 500 кв. м) от $4 за кв. м/мес. (при этом арендаторы часто вынуждены самостоятельно их «облагораживать» – делать внутренний ремонт, подводить освещение, отопление, телефонные линии, устанавливать стеллажи, организовывать охрану и прочее), а для объектов категорий А и В – $8–12 за кв. м/мес.

Огромный дефицит складов и рост ставок аренды на подобные площади (всего за год вдвое) в Одессе, по словам местных риэлтеров, спровоцировали торговцы со всей Украины – в течение последнего года свои магазины в городе открыли большинство национальных продуктовых сетей, а также многие продавцы строительных материалов, мебели, одежды и пр., а также логистические и торговые импортно-экспортные компании. Особенно сегодня дефицит складов в городе «бьет» по операторам розничных сетей. «Арендаторы в Одессе сегодня даже не торгуются, берут любой склад практически за любую разумную цену», – отмечают одесские риэлтеры.

Аналогичная ситуация сложилась и в Днепропетровске. Сегодня складов в городе не хватает настолько, что цена за «квадрат» за год выросла в два раза. При этом большинство предлагаемых помещений на сегодняшний день в Днепропетровске – это непрофессиональные склады, ремонт которых требует существенных затрат. В настоящее время стоимость аренды 1 кв. м складских площадей в Днепропетровске в зависимости от приближенности к центру города колеблется от $2 до $10. В отдаленных районах, на жилмассивах, арендные ставки составляют $2–5 за 1 кв. м. В районе рынков ставка на складские помещения может составлять $5–8 за 1 кв. м. Что касается новых профессиональных складских помещений класса А, то по причине почти полного отсутствия таковых арендаторы готовы платить по $10 за «квадрат».

Огромный ажиотаж со складами вызвали продавцы со всей страны, устремившиеся во Львов. Строительные, фармацевтические компании, предприятия, специализирующиеся на металлообработке, а также дистрибьюторы пищевой группы товаров, бытовой химии и косметики требуют здесь хранилища площадью от 1 тыс. кв. м. При этом найти во Львове даже самое скромное складское помещение – это уже большая удача. Цены на них за последний год выросли на 20–30% – арендные ставки на самые дешевые помещения стартуют с $3–4 за кв. м, а самые комфортные по местным меркам хранилища (с офисами и вентиляцией) поднялись в цене с прошлогодних $12 до $15 за кв. м.

Несколько более благоприятной на общем фоне выглядит ситуация с современными складами в Харькове – сегодня здесь действуют целых два логистических терминала. Тем не менее, они не покрывают потребности рынка, поскольку обслуживают всего две крупные компании города – чаеразвесочную фабрику «Ахмад Ти» и компанию Philip Morris. Складского же терминала, услугами которого могут воспользоваться владельцы других грузов, в городе по-прежнему нет. Хотя в отличие от Одессы, Днепропетровска и Львова городские компании от этого не очень страдают – в областном центре наблюдается достаточно слабый спрос на услуги логистических терминалов, поскольку через Харьков не проходят мощные грузопотоки.

Планов громадье

Говоря о ближайшем будущем рынка современных складских помещений в Украине, эксперты констатируют, что уже сейчас многие логистические компании заинтересованы в приобретении складских помещений, к примеру, на территории Одесской и Днепропетровской областей. Такую заинтересованность высказывают компания FIM Group, объясняя это необходимостью разгрузки подъездов к столице и чрезмерно высокими ценами на аренду помещений в Киевской области, а также компания «УВК», отмечающая вес Одессы как морского порта и одного из центров деловой активности, а Днепропетровска как города с наиболее развитым ритейлом.

Также говоря о новых проектах в этих городах, эксперты отмечают, что в Одессе сегодня уже началась реализация логистического хаба на базе Черноморского порта (проект мультимодального логистического терминала «Сухой порт»). Одной из задумок проекта является строительство дороги протяженностью в 1,9 км, которая соединит порт с терминалом «Сухой», что позволит вывести большегрузный автотранспорт за городскую черту. В проекте предусмотрены складские площади класса А, таможенные, рефрижераторные и низкотемпературные комплексы, а также полная транспортная и коммерческая инфраструктура.
Помимо этого, в Одессе в стадии рассмотрения находится концепция дальнейшего развития Одесского порта, которая включает в себя пять основных проектов, в том числе проект развития контейнерного терминала на Карантинном молу. В целом инвесторы портовой Одессы задекларировали ввод в эксплуатацию в городе в течение ближайших двух лет более 300 тыс. кв. м складов. По информации компании «Украинская Торговая Гильдия», на конец этого года намечен ввод первой очереди логистического комплекса Odessa-Logistic Park общей площадью более 40 тыс. кв. м. Уже сейчас потенциальные арендаторы могут снять здесь помещения по цене от $10 за кв. м/мес. Украинско-российский холдинг «Международное логистическое партнерство» намерен построить в районе Киевской трассы Одессы комплекс площадью 100 тыс. кв. м. В ближайшие год-два обещает вывести на рынок свой склад (18 тыс. кв. м) и одесский «Энергобуд-девелопмент». Масштабное хранилище площадью 160 тыс. кв. м в пяти километрах от города собирается возвести и австрийская девелоперская компания GLD Invest.

О своих планах по строительству логистического комплекса в Одессе заявила и компания «XXI Век», которая собирается возвести на Овидиопольском шоссе центр площадью 50 тыс. кв. м и стоимостью $74 млн. Разрабатывается проект склада площадью 8 тыс. кв. м компании GIN Consulting Group по Киевской трассе. Ориентировочная дата ввода его в эксплуатацию – конец 2008 года. Также, согласно данным аналитических компаний, проекты логистических центров класса А и В в Одессе будут реализованы в районе рынка строительно-отделочных материалов «Анжелика», по ул. Новикова, по ул. Онежской и на территории завода «Большевик».

Обширное пополнение рынка ожидает и Днепропетровск: компания FIM заявила о своем намерении возвести в ближайшем будущем здесь логистический терминал площадью 110 тыс. кв. м. Реализовывать современные проекты в городе также планируют компании «XXI Век» и ТММ.

В то же время во Львове количество современных логистических центров в обозримом будущем вряд ли увеличится. Главным сдерживающим фактором для потенциальных инвесторов является дефицит земельных участков в городе, который отличается компактными размерами и плотностью застройки и уже давно нуждается в расширении границ. За городской чертой Львова, по словам местных риэлтеров, есть свободные территории, но сейчас они принадлежат сельсоветам, а назначение такой земли – исключительно сельскохозяйственное. Перевести ее в коммерческий статус не только очень дорого, но и весьма проблематично. Если сельскохозяйственные угодья оцениваются в $3–5 тыс./сотка, то земля, переведенная в статус коммерческой, – $12–15 тыс./сотка. Для крупного же логистического центра нужно как минимум 20 га. Ввиду данных условий пока Львов ожидает строительство лишь двух крупных логистических центров класса А – один из комплексов разместится на 50 га возле Скниловского аэропорта, на территории бывшей военной части, а другой – в районе «Экспоцентра».

Что касается Харькова, то здесь в ближайшее время могут появиться порядка 15 тыс. кв. м площадей в логистических терминалах. Все площади на рынок выставит бельгийская компания Ahlers Logistic and Maritime Services. Бельгийцы готовы построить на территории широко разрекламированной промзоны «Рогань» терминал в 10 тыс. кв. м. По информации генерального директора компании Ивана Гайлинкоттена, специализированный логистический терминал предполагается построить, в первую очередь, для обслуживания основного клиента – корпорации Philip Morris, а также других компаний, которые заинтересованы в таком обеспечении. На терминале будет предоставляться полный комплекс логистических услуг, в том числе транспортировка грузов всеми видами транспорта, их хранение, погрузочно-разгрузочные работы, дополнительные услуги по маркировке, учету, перепаковке и др. Общая площадь складских помещений составит порядка 10 тыс. кв. м, из них более 3–4 тыс. кв. м выйдут на свободный рынок.

Заявила о своем выходе в складской сегмент и одна из крупнейших украинских компаний на рынке жилой и коммерческой недвижимости – компания ТММ. В ее планах построить в ближайшие три года до 1 млн. кв. м складских помещений класса А. ТММ планирует построить одну из крупнейших в Украине сетей из десяти складских комплексов класса А площадью 100 тыс. кв. м каждый на трассах, соединяющих Киев с Донецком, Харьковом, Одессой, Днепропетровском, Житомиром, Варшавой. 70% грузопотока, проходящего через комплексы, составят товары, предназначенные для внутреннего рынка, а 30% – транзитные грузы. Стоимость проекта в ТММ оценивают не менее чем в $700 млн. Около 10% каждого центра займут офисные помещения. Строительство первых двух помещений начнется до конца этого года и завершится к концу следующего. Для финансирования проекта компания планирует выпустить в 2007 году облигации на сумму $100 млн., а также евробонды на $150 млн. Средства на остальные восемь комплексов планируется привлечь за счет вторичного размещения 20% акций, которое пройдет на основной площадке Лондонской фондовой биржи (LSE). Сейчас ТММ ведет переговоры об управлении новой сетью с крупным канадским девелопером Giffels. ТММ планирует установить арендные ставки в складских комплексах на уровне $12 за кв. м, а офисной – $20 за кв. м.

Не так давно заявила о намерении в начале 2008 года начать строительство сети логистических центров в Украине и крупная харьковская финансово-промышленная группа АО «Концерн АВЭК и Ко». Для этого она уже ведет переговоры о приобретении земельных участков площадью не менее 10 га. Первоначальные инвестиции в проект составят порядка $50 млн. Президент концерна Сергей Семочкин рассказал, что проект предусматривает создание логистических узлов в южной, западной и восточной частях страны. Наиболее оптимальными местами расположения центров господин Семочкин называет припортовую зону Одессы, Харьковскую область и Западную Украину. «Нашим заказчиком является средний и малый бизнес, заинтересованный в усилении транзитного потенциала с Европой и юго-восточными странами», – сообщили в компании. Для развития логистического направления будет создана компания АВЭК-Logistic, которая в дальнейшем сможет самостоятельно управлять центрами.