Недвижимость, строительство, бизнес: обзор рынка , Бизнес-центры, ТРЦ

Офис-непрофессионал ищет клиентов. Обзор рынка офисных помещений

Рынок недвижимости столицы сегодня пестрит предложением непрофессиональных офисных площадей. Главная причина этого – повысившиеся за полгода как минимум в два раза цены, а также почти полное отсутствие деловой активности в столице. Риелторы отмечают, что если ситуация на рынке непрофессиональных офисных помещений не изменится в ближайшее время, цены на такие площади могут «просесть» уже в конце лета.

Почему непрофессиональные?

Специалисты по недвижимости делят офисные помещения на профессиональные и непрофессиональные. К непрофессиональным офисным помещениям относятся административные здания, научно-исследовательские институты и переоборудованные под офис квартиры. По оценкам специалистов, емкость рынка непрофессиональных офисных помещений в Киеве составляет около 4 млн кв. м.

Количество предложений начинает зашкаливать

По информации директора АН «Киевтрансферт» Игоря Бабца, предложение непрофессиональных офисных площадей сегодня в 4–7 раз превышает прошлогодние показатели, а активность на этом рынке практически близится к нулю. По оценкам разных агентств недвижимости, в столице сегодня предлагается к аренде более 2 тыс. помещений по цене от $10 до $120 за кв. м, в то время как в мае «живых» предложений в этом сегменте было не более 300-500 по всему городу. При этом реальных клиентов на такую недвижимость практически нет, а у тех, кто обращается в последние месяцы в столичные АН, интерес носит скорее «пристрелочный» характер. 

  Клиент катастрофически обеднел

Риелторы отмечают, что несмотря на то, что самое дешевое предложение на рынке непрофессиональных офисов оценивается сегодня ненамного дороже, чем год назад ($10 против $8 в мае 2006 года), активность в этом сегменте в два-три раза ниже, чем в мае, и в пять раз ниже, чем в ноябре-декабре прошлого года. Хотя эти площади, по уверениям специалистов, сегодня являются, пожалуй, единственными, которые арендаторы еще смотрят и снимают.

Причина активности в этом сегменте рынка кроется в том, что, в отличие от прошлогодней ситуации, когда большинство компаний меняло меньший и худший офис на более просторный, оборудованный и дорогой, сегодня очень многие компании планируют переезжать из более дорогого офиса в более дешевый, а часто – самый дешевый.

Однако клиенты этого сегмента рынка, испытывающие дефицит средств, по словам экспертов, не особо заинтересованы сразу вкладывать деньги в капитальный ремонт, пусть даже и в счет арендной платы. Поэтому самое дешевое и некачественное предложение не особо разбирается на рынке, хотя и пользуется некоторым спросом. Найти же что-либо приличное за $10-15 за кв. м невозможно.

Практически перестали сегодня пользоваться спросом и помещения в центре столицы. По словам Елены Бондарь, главная причина «зависания» этих помещений – в несоответствии цены качеству. Клиенты риелторов, по словам последних, готовы снимать центральные офисы в фасадных зданиях с евроремонтом, полным «фаршем» и т. д. максимум за $80 за кв. м, в то время как на рынке они выставляются по цене от $100. «В результате людей устраивает все, кроме цены, и они отказываются от своих намерений менять офис или расширяться. Не заинтересовывает компании и предложение в центре, которым наводнен рынок, по цене $45–50, но которое находится в неудовлетворительном состоянии – для такого качества площадей это очень высокая цена», – говорит г-жа Бондарь.

Ставки обречены

Говоря о причинах сложившейся сегодня ситуации на рынке непрофессиональных офисов, риелторы сходятся во мнении, что, помимо повысившихся ставок, главным фактором катастрофического пресыщения рынка является крайне низкая деловая активность со стороны столичных компаний и отсутствие свойственного для конца весны захода на столичный рынок новых региональных фирм. «Сейчас многие компании не планируют менять офис или улучшать свои условия ведения бизнеса прежде всего ввиду нестабильной политической ситуации и обилия праздников. И хотя вот уже несколько лет май был пиковым месяцем в плане активности компаний, подыскивающих себе офис (многие договора на аренду заключаются на полгода и к июню компании ищут новый офис), в этом году активность на рынке значительно меньше даже по сравнению с мартом, когда она традиционно очень невысокая», – говорит Игорь Бабец.

Ярким подтверждением отсутствия активности на рынке является, по словам риэлторов, и практически нулевая активность в сегменте непрофессиональных офисов в среднем ценовом сегменте (в зданиях бывших НИИ и т.д.). Эти помещения всегда были наиболее востребованы основными клиентами рынка непрофессиональных офисов столицы – компаниями средней руки. Сейчас же даже помещения по $20–23 в полностью обновленных админзданиях на ул. Дегтяревской, в районе Святошина и Нивок не находят своего клиента и простаивают в базах второй-третий месяц. «Полгода назад такие помещения, правда, по цене $15-20 за кв. м «уходили» без преувеличения за полчаса», – говорит Игорь Бабец.

Интересно, что, несмотря на обилие предложения и тот факт, что потенциальные клиенты не балуют хозяев просмотрами, собственники помещений, по свидетельству маклеров, не торопятся снижать цены. «Если такая ситуация на рынке продлится вплоть до конца июля, что скорее всего и произойдет, цены аренды непрофессиональных офисов могут весьма весомо просесть – минимум на 20%», – говорит Игорь Бабец. По мнению Игоря Бугаенко, учитывая, что в сегменте купли-продажи помещений, пригодных под непрофессиональные офисы, из-за чрезмерно высоких цен количество реальных сделок также весьма мизерно, «проседание» стоимости аренды непрофессиональных офисов фактически неминуемо. «Затянувшийся политический кризис и летний период будут только способствовать этому процессу», – отметил г-н Бугаенко.

Эксперты практически единодушно сходятся во мнении, что будущее поведение рынка непрофессиональных офисов будет всецело зависеть от деловой активности, которая установится в столице после парламентских выборов. «До выборов на рынке станет царить относительное затишье, которое будет диктовать стабильность», – говорит директор АН «C.I.T» Эдуард Бразас.

По мнению же руководителя отдела маркетинга компании развития проектов «Киев-Донбасс» Андрея Вирченко, с развитием рынка профессиональной офисной недвижимости и сдачей в эксплуатацию запланированных объектов цены на неспециализированную офисную недвижимость будут находиться на уровне показателей января 2006 года. «Будет общее падение ставок. Рост возможен на площади в объектах, которые расположены в «проходном» месте или возле существующих транспортных и торгово-деловых узлов. Уровень роста составит 5–8%, что будет соответствовать увеличению цен в профессиональных проектах», – отмечает г-н Вирченко.

А в это время…

Интересно, что в то время как непрофессиональные офисные помещения не пользуются популярностью столичных арендаторов, профессиональные офисы, по свидетельству операторов рынка, «уходят» весьма активно. А ставки растут и того более активно – ежегодная динамика роста арендных ставок составляет порядка 30%, и сегодня они уже на 35–45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы.

Нынешний дефицит офисных помещений (особенно высокого класса) специалисты объясняют депрессией 2001–2002 гг., когда мало кто решался вкладывать средства в крупные проекты в данной сфере. Разумеется, на сегодняшний день инвестиционный климат на рынке улучшился, однако арендаторы смогут почувствовать перемены только через 3–5 лет – именно столько времени потребуется на реализацию тех проектов, которые сейчас находятся в работе.

По мнению экспертов, одна из причин резкого снижения активности в сегменте непрофессиональных офисов и повышения в классе бизнес-центров – высокая доля зарубежных фирм в контингенте арендаторов офисной недвижимости класса А и В+ и повысившиеся требования местных компаний. По словам аналитиков, даже в условиях ограниченного выбора качественных площадей в столице арендаторы увеличивают свои требования. Их интересуют не только офисы, где учтены все архитектурные, планировочные, технические и телекоммуникационные проблемы, им также необходим качественный сервис. В противном случае бизнесмены либо временно обходятся без офисов, либо находят компромиссный вариант на периферии. Сейчас даже владельцы офисов класса С (самый низкий класс) вынуждены делать ремонт и выделять небольшую площадку для парковки, обеспечивать охрану здания, предлагать услуги кухни.

«Заплатив хорошую цену, хочется получить максимум комфорта от своего офиса, – говорит представитель «Украинской Торговой Гильдии» Виталий Бойко. – Поэтому все большее значение приобретает качество помещений, расположение и инфраструктура бизнес-центров. Приоритетными требованиями являются отдельно стоящие здания, неограниченные возможности по коммуникациям (телефоны, Интернет), достаточное количество парковочных мест, надежная охрана, развитая инфраструктура (конференц-залы, фитнес-залы, общественное питание, зоны отдыха). Проблемным традиционно остается вопрос с парковкой в бизнес-центрах. По результатам исследования спроса, более 40% арендаторов киевских бизнес-центров считают главным недостатком своего объекта отсутствие нормальной парковки».

С появлением новых бизнес-центров конкуренция на этом рынке только усилится. Поэтому отечественные девелоперы все более профессионально подходят к проектированию и строительству зданий, инвестируют в сервис. Если офисные центры первой волны окупались в течение двух-трех лет, то теперь этот срок увеличился до пяти-восьми лет (в Европе подобные проекты окупаются не меньше чем за 12 лет). Срок возврата инвестиций увеличился из-за роста затрат: если раньше инвесторы вкладывали $200–300 на кв. м, то теперь эти суммы превышают тысячу долларов: выросли затраты на организацию систем кондиционирования, освещения, пожаротушения и т. д.

На начало 2007 года арендные ставки в офисах класса А составляли $60–80/кв. м, класса В+ – $50–60, класса В – $35–40, а класса С – $25–30. Однако ввиду дефицита профессиональных офисов ставки в этом сегменте будут и далее расти. По словам руководителя департамента аренды, продаж и управления консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Сергея Хоменко, в этом году арендные ставки вырастут почти на треть. «Стабилизации цен можно ожидать не раньше 2009–2010 годов, когда спрос и предложение сбалансируются. При этом арендные ставки в Украине все же останутся одними из самых высоких по сравнению со странами Восточной и Центральной Европы», – отметил г-н Хоменко.